在海外葡萄酒投資中，除了以上兩篇關(guān)注的問題外，筆者下文將對波爾多地區(qū)酒莊交易市場的特性和中國投資人關(guān)注的問題進行介紹。

    　首先，對波爾多酒莊交易的特性做簡單概述：

    　市場小。很多人都知道波爾多地區(qū)是世界上最大的葡萄酒產(chǎn)區(qū)。根據(jù)2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，波爾多地區(qū)葡萄園總面積為118900公頃，由57個法定產(chǎn)區(qū)（AOC）構(gòu)成，其中包括 ：梅多克（Medoc）、瑪歌（Margaux）、波亞克（Pauillac）、佩薩克-雷奧良（Pessac-Leognan）、蘇玳（Sauternes）、波美侯（Pomerol），以及圣埃米利永（Saint-Emilion）等諸多著名產(chǎn)區(qū)。波爾多有約8000個酒莊和13000名葡萄種植者，年產(chǎn)近8億5千萬瓶葡萄酒，年地區(qū)葡萄酒業(yè)整體創(chuàng)造約145億歐元的經(jīng)濟收入。

    　然而，波爾多酒莊交易市場卻是一個很小的市場。據(jù)法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）2011年和2012年的報告，兩年間波爾多地區(qū)僅有72項酒莊交易。通常，即使在以往酒莊交易最頻繁的年份也很少會超過80項交易。由于2013年中國買家收購了20家酒文章來源華夏酒報莊，這一年的交易總數(shù)較多，超過了50項交易。

    　 國際化。波爾多作為法國重要的港口，從12世紀就開始向英國大量出口葡萄酒。波爾多人早已習慣接待來自世界各地的投資人。近幾年，俄羅斯和中國的買家格外活躍。

    　其次，我們就中國投資人關(guān)注的一些方面做一些解釋。

    　 投資回報率穩(wěn)定。通常來講，波爾多酒莊的年投資回報率在3%到8%之間。這個回報率與投資其它領(lǐng)域相比并不一定高，但相對穩(wěn)定。對于很多以分散投資風險為目的買家，這是它的優(yōu)勢。此外，在近10年間，波爾多的土地普遍升值，有的地方價格翻倍，大大提高了投資回報率。中國作為葡萄酒的新興市場，擁有極大的發(fā)展?jié)摿Γ糁袊I家能夠良好地運用國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)，投資回報率可大大提高。

　　好的酒莊并不一定有好的城堡。在波爾多地區(qū)，擁有非常漂亮城堡的酒莊是少數(shù)。很多的酒莊可能只有普通的房子，但由于擁有良好的葡萄園而價值不菲。在波爾多地區(qū)的葡萄園價格可以從一公頃一萬五千歐元到七八百萬歐元不等。買家需要根據(jù)自已的實際需求來權(quán)衡房產(chǎn)和葡萄園之間的重要性。

　　法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）不歧視中國買家。法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）對酒莊交易確實有優(yōu)先購買權(quán)和審批權(quán)，但這是為了更好地提高土地使用情況和鼓勵農(nóng)業(yè)整體發(fā)展。無論法國還是外來買家，對酒莊資產(chǎn)進行收購時都需要通過該局審核，并不存在歧視性問題。該局不批準交易或施行優(yōu)先購買權(quán)的機率是非常小的。其實，該局還經(jīng)常幫助促成酒莊交易以實現(xiàn)土地的良好使用。所以，中國買家不必為此擔心。

　　無需顧慮對葡萄園和酒莊日常的打理和維護 。經(jīng)營酒莊需要面對的不僅僅是商業(yè)風險，而且要面對自然災害。相對商業(yè)風險來說，自然災害可能更難預料。旱澇、霜凍、蟲害、疾病等都會使葡萄品質(zhì)降低、收成減產(chǎn)、影響收益。再加上法國對葡萄園的管理有嚴格的規(guī)定，比如： 為了保證每年酒的特性不同，在法國灌溉是違法的。此外，波爾多和世界上很多使用單一葡萄品種釀酒的產(chǎn)區(qū)不同，采用混合不同品種的葡萄種植并混合釀酒，也正由此獲得波爾多酒迷人的復合香氣，以及特有的口感?；旌戏N植對葡萄園土壤結(jié)構(gòu)、微氣候的分析要求更細、混合釀造對技術(shù)的要求更高。

　　不過，波爾多作為有上千年釀酒歷史的世界頂級產(chǎn)區(qū)，擁有大量優(yōu)秀的技術(shù)人員，即使莊主不了解酒莊日常維護和經(jīng)營也可方便地請到專業(yè)人士來打理。

　　（作者系法國世尊律師事務(wù)所律師、合伙人，法國不動產(chǎn)律師協(xié)會唯一華人會員，巴黎索邦大學國際商法學博士）